Verfahren zur Immobilienwertermittlung:
Die ImmoWertV sieht folgende Verfahren vor :
§ 8 Ermittlung des Verkehrswerts
(1) Zur Wertermittlung sind das
- Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16),
- das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20),
- das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23)
oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.
Die drei Hauptverfahren im Einzelnen:
Das Vergleichswertverfahren...
ist eines der Verfahren zur Bewertung von überwiegend selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, von Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken. Dabei wird der Immobilienwert anhand von realen Verkaufspreisen im Vergleich ermittelt. Ein häufiges Problem ist hierbei jedoch, das nur eine unzureichende Anzahl oder teilweise auch überhaupt keine vergleichbaren Objekte vorhanden sind. In diesem Fall ist dann auf das Sachwertverfahren auszuweichen. Besonders sehr individuell gestaltete Objekte lassen sich so jedoch nicht treffend bewerten.
Das Sachwertverfahren...
ermittelt den Wert der baulichen Anlagen anhand seines Sachwertes. Der Wert des Bodens wird jedoch im Vergleichswert ermittelt (angepasster Bodenrichtwert). Vereinfacht dargestellt wird der ermittelte Sachwert auf Grundlage der "Normalherstellungskosten" um die Alterswertminderung reduziert und mit der Fläche (im allgemeinen die Bruttogeschoßfläche) multipliziert. Dieses Verfahren ist kann prinzipiell für alle Objekte angewendet werden. Es berücksichtigt in besonderem Maße objekttypische Ausstattungsmerkmale. Für Gewerbe- und Investmentimmobilien kann neben dem folgenden Ertragswertverfahren der Sachwert zur Plausibilisierung herangezogen werden.
Im Ertragswertverfahren...
bemisst sich der Immobilienwert nach dem Reinertrag der langfristig aus dem Grundstück zu erzielen ist (Mieten, Pachten) abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Dieses Verfahren kommt immer bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten und Betreiberimmobilien (Hotels, Gaststätten, Spielhallen etc.) zum Einsatz.
Neben den in der Immobilienwertverordnung genannten normierten Methoden finden auch internationale Verfahren zum Teil Anwendung. Hierzu zählen das "Discounted Cash-Flow" Verfahren (DCF), die "Monte-Carlo-Simulation" sowie einige weitere mit jedoch geringer Bedeutung.